Je wordt op het moment om je oren geslagen met nieuwsberichten over de lage hypotheekrente. Dus je zou wel gek zijn als je niet snel je hypotheek gaat oversluiten om hiervan te profiteren! Helaas blijkt het niet altijd zo interessant te zijn als het lijkt. Veelal wordt je geconfronteerd met een torenhoge boeterente die wel in de tienduizenden euro’s kunnen lopen.

 

BOETERENTE

Wanneer je jouw hypotheek wil oversluiten of bij jouw huidige bank de rente opnieuw wilt inkopen, moet je je huidige rentecontract openbreken. Voor het openbreken brengt jouw hypotheekverstrekker een ‘boete’ in rekening voor gederfde rente-inkomsten. Er zijn hierbij verschillende berekeningsmethodieken. Aan de hand van een voorbeeld zal ik de meest voorkomende situatie bespreken.
Stel je hebt een hypotheek van € 250.000,= met een rente van 5%, destijds afgesloten voor 10 jaar waar nu nog 5 jaar van resteert. De bank kijkt ter vergelijking naar de rente voor nieuwe klanten op basis van een rentevastperiode gelijk aan jouw huidige resterende termijn. In dit voorbeeld is dat 5 jaar. Als die rente op dit moment 2,5% is, zal men het renteverschil over de resterende duur als boete aanmerken. In dit voorbeeld is de boeterente ruim € 28.000,=.

 

OVERSLUITEN

Nu zou het best kunnen zijn dat je de boeterente en andere oversluitkosten kunt terugverdienen met het rentevoordeel van je nieuwe hypotheek. Alleen hoe hoger het bedrag hoe groter het risico dat dit niet lukt binnen de terugverdientermijn, bijv. door een wijziging in de persoonlijke situatie. Praktisch kan het ook problemen opleveren, want meefinancieren is niet altijd mogelijk en je spaarpot moet ook maar groot genoeg zijn. Dit staat nog los van de psychologische grens die overschreden moet worden bij dergelijke bedragen.

GA VERHUIZEN!

Mijn advies om torenhoge boetes te voorkomen; Overweeg om te gaan verhuizen! Als je gaat verhuizen kun je namelijk, in de meeste gevallen, zonder boete van je huidige rentecontract af. Hiervoor moet je wel een nieuwe woning kopen, waarbij je 2% overdrachtsbelasting moet betalen. Maar dit is vaak een stuk minder dan de boeterente. En kies je voor nieuwbouw dan betaal je zelfs geen overdrachtsbelasting.
Koop je een nieuwe woning dan kun je direct profiteren van de lage hypotheekrente. Je koopt waarschijnlijk een duurdere woning tegen de zelfde of misschien iets hogere maandlasten, waarbij je de rente voor een lange periode kunt inkopen. Zelfs als je op dit moment een restschuld hebt bij verkoop van je huidige woning kan dit zeker interessant zijn. Koop je een woning in dezelfde prijsklasse dan zullen je maandlasten flink kunnen dalen.

Doorgaand op het eerdere voorbeeld zal ik het illustreren aan de hand van een berekening:

Huidige maandlast:

€ 225.000,= * 5% = € 11.250/12 maanden € 937,50
Aanname verzekeringspremie voor aflossing/overlijdensdekking € 150,00
Bruto per maand € 1.187,50

 

Nieuwe situatie:
Stel je koopt een woning van € 300.000,= met een hypotheek van € 306.000,=. Je zet vervolgens de rente 10 jaar vast tegen 2,85%. Voor de aflossing ga ik uit van deels aflosvrij in combinatie met een annuïteitenhypotheek. Hier zijn natuurlijk verschillende keuzes in.

Rente + aflossing bij een hypotheek van € 306.000,= € 1.000,00
Indicatie losse overlijdensrisicoverzekering €      40,00
Bruto per maand € 1.040,00

            

CONCLUSIE

Zoals je in het voorbeeld ziet kun je naar een duurdere woning tegen lagere bruto maandlasten, waarbij deze maandlasten ook nog voor een lange periode vast staan! En dit alles zonder dat je een torenhoge boeterente hebt moeten betalen, want 2% overdrachtsbelasting over € 300.000,= is € 6.000,=. Dat klinkt toch een stuk vriendelijkere dan ruim € 28.000,=!

Ga eens in gesprek met je makelaar en hypotheekadviseur over de mogelijkheden en wellicht is dit voor jou een hele interessante optie. Op dit moment zit de woningmarkt immers ook weer in de lift.

 

Luuk Boonstra, Zigt Makelaars & hypotheekadvies

publicatiedatum: 03-02-2016