Simpelweg omdat weinig van veel ook veel is. Percentages helpen ons om zaken in de juiste verhouding te kunnen beoordelen. Heel goed natuurlijk, maar dit heeft ook een keerzijde. We verliezen hierdoor soms de feitelijke situatie uit het oog.

Neem bijvoorbeeld het kappen van bomen. Jaarlijks wordt “slechts” 0,5% van alle bomen ter wereld gekapt. Dit lijkt niet veel, maar dit zijn wel 15 miljard bomen per jaar! Wanneer je jouw woning verkoopt, betaal je de makelaar 1,5% courtage over de verkoopprijs plus btw. Nu lijkt 1,5% niet veel, maar bij een verkoopprijs van           €250.000,= hebben we het over ruim € 4.500,=. Of kijk eens naar jouw hypotheek. Stel dat je de rente 1% voordeliger kan inkopen, dan is dat vast alle kosten en moeite niet waard, of toch wel? Bij een hypotheek van € 225.000,= hebben we het over €2.250,= per jaar en dus € 22.500,= in 10 jaar!

Zonder hypotheekrente natuurlijk even belangrijk te maken als bomenkap, wil ik op dit laatste voorbeeld dieper ingaan. De hypotheekrente is historisch laag, maar betekent dit nou dat hier een voordeel voor jou in zit? Het antwoord hierop is niet volmondig ja of nee, maar het is in ieder geval goed om het te onderzoeken.

Er zijn een aantal redenen, waarom je jouw hypotheek over zou willen sluiten:

  • Het behalen van een financieel voordeel;
  • Je bent ontevreden over je huidige hypotheekconstructie, bijvoorbeeld omdat je een woekerpolis hebt;
  • Uit noodzaak, te denken valt aan een gewenste aanpassing van de hypotheek waar je huidige geldverstrekker niet aan mee wil werken

Gezien de actualiteit bespreek ik alleen de situatie waarin je een financieel voordeel wilt behalen.

De hypotheekrente: historisch laag
Momenteel is de hypotheekrente historisch laag, zoals duidelijk te zien is in de grafiek hieronder.

 

Garfiek rente ontwikkeling

Bron: De Nederlandsche Bank

De ontwikkeling van de rentetarieven laten vanaf eind 2008 spectaculaire dalingen zien.  Een door niemand te beantwoorden vraag is of het laagterecord nu bereikt is en de rentes gaan stijgen. In ieder geval zijn de rentes ook voor langere renteperioden nu bijzonder laag.

Wanneer profiteren van de lage rente?
Als de rentevaste periode van jouw hypotheek binnenkort afloopt en een volgende periode aanvangt, dan zijn de huidige rentestanden voor jou gunstig met als gevolg lagere woonlasten.  Normaal gesproken krijg je drie maanden van tevoren een nieuw rentevoorstel. Hierbij moet je je wel de volgende vraag stellen:

Hoe goed is het voorstel wat ik van mijn hypotheekverstrekker ontvang?

Een voorbeeld ter verduidelijking; Stel je hebt een hypotheek van € 250.000,= en je krijgt een aanbod om de rente tien jaar vast te zetten tegen 2,5%. Bij de concurrent kun je de rente echter vastzetten voor 10 jaar tegen 2,1%. Dit betekend een rentevoordeel over tien jaar van € 10.000,=! Dit terwijl de kosten voor oversluiten van de hypotheek ongeveer € 3.000,= zijn.

Als de rentevaste periode later afloopt, kan het ook interessant zijn om toch eerder van de huidige lage rente te profiteren. Er komt dan wel een mogelijk extra kostenpost bij in de vorm van boeterente. De vraag die je hier moet stellen:
Verdien ik de kosten voor het oversluiten terug en zo ja, in welke periode?

Wederom een voorbeeld: Stel je hebt een hypotheek van € 250.000,= en je huidige rente staat nog vier jaar vast tegen 4,5%. Om over te sluiten moet je aan boeterente, taxatie, advies- en notariskostenkosten € 10.000,= betalen. Een flink bedrag, maar we moeten dit wel afzetten tegen het voordeel. Als je de rente opnieuw voor tien jaar kunt inkopen tegen 2,5% dan bespaar je € 5.000,= per jaar. De kosten verdien je dan in twee jaar terug. In de resterende twee jaar dat je huidige rente vast stond kom je € 10.000,= in de plus. Reken je het voordeel over de hele rentevastperiode uit dan kom je op een voordeel van € 40.000,=!

Wat komt er kijken bij het oversluiten van een hypotheek?

  1. Adviestraject;  Inwinnen van advies bij jouw bank, maar liever bij een onafhankelijk adviseur. Deze laatste vergelijkt namelijk alle aanbieders in de        markt en bij jouw bank weet je een ding zeker;  je zal met een advies van hun hypotheekproduct naar buiten lopen.
  2. Bemiddelingstraject; aanvraag hypotheekofferte en doorlopen traject om de hypotheekaanvraag akkoord te krijgen
  3. Langs de notaris; om het nieuwe hypotheekcontract vast te leggen en de oude hypotheek af te lossen.

Oversluitkosten: waar bestaan die uit?
Zoals eerder aangegeven moet je wel kosten maken om je hypotheek over te kunnen sluiten. Deze kosten zijn overigens eenmalig fiscaal aftrekbaar. Ik zal ze hieronder toelichten.

Advieskosten: Je krijg te maken met advies en/of bemiddelingskosten. Dit zijn de kosten voor het advies en de aanvraagprocedure. Deze kosten betaal je ook als je rechtstreeks naar jouw bank gaat! Deze kosten variëren van € 995,= tot, jazeker, € 3.500,=. Een groot verschil en vaak is dit verschil niet duidelijk te verklaren, dus wees hier dus kritisch op.
Taxatiekosten: De nieuwe geldverstrekker wil weten wat jouw woning waard is en dit zal je moeten aantonen met een taxatierapport niet ouder dan zes maanden. Kosten € 300,= a € 400,=.
Notariskosten: Je moet langs de notaris om een hypotheekakte op te laten maken en de oude hypotheek af te lossen. Hiervoor rekent de notaris kosten van ongeveer € 750,=.
Boeterente: Dat is een vergoeding voor de rente-inkomsten die jouw geldverstrekker contractueel misloopt tot aan het einde van de rentevaste periode. Deze boeterente is ongeveer gelijk aan het verschil tussen de hypotheekrente die je nu betaalt en de hypotheekrente die je zou betalen als je op dit moment dezelfde soort hypotheek zou afsluiten. Deze boeterente kan nihil zijn, maar ook tienduizenden euro’s bedragen.

Wanneer is oversluiten met een lagere rente financieel interessant ?
Eigenlijk is deze afweging in de basis simpel. Eerst moet je helder hebben hoe hoog jouw oversluitkosten uitvallen en vervolgens bepaal je wat het jaarlijkse rentevoordeel is. Wanneer je de kosten terugverdient in de nieuwe rentevast periode kan oversluiten interessant zijn. Overigens ben ik van mening dat je de kosten in ieder geval terug zou moeten verdienen in de resterende duur van jouw lopende rentevast periode.

En verdien je de kosten niet terug? Dan heb je misschien wel lagere maandlasten, maar is het niet meer dan de bekende sigaar uit eigen doos.

Extra aandacht voor de (bank)spaarhypotheek
Heb je een zogenaamde (bank)spaarhypotheek, dan is ook een cijfermatige analyse nodig in hoeverre jouw verzekeringspremie of spaarinleg stijgt. Er is namelijk een directe koppeling tussen de betaalde hypotheekrente en de te ontvangen rente op  jouw spaarhypotheekverzekering of bankspaarrekening.  Minder hypotheekrente betalen betekent dan ook minder spaarrentevergoeding krijgen. Het gevolg is dan dat jouw premie/inleg stijgt om het zelfde verzekert kapitaal op te kunnen bouwen. De stijging van de premie of inleg moet dan minder zijn dan de verlaging van de hypotheekrente, zodat het per saldo voordelig blijft. 

Conclusie
De huidige lage rentestanden maken het extra interessant om je hypotheek onder de loep te nemen. Je kunt jouw woonlasten flink verlagen en voor langere tijd de rente voor een gunstig tarief vastzetten, wat zorgt voor stabiele woonlasten. Dit is alleen niet zaligmakend, omdat er genoeg haken en ogen aanzitten. Maar één ding is zeker, als je niet in actie komt zul je sowieso geen voordeel behalen!

Luuk Boonstra, Zigt Makelaars & Hypotheekadvies