Huizenbeleggers zien waarde woningen hard dalen door oplopende rente

Grote beleggers in Nederlandse woningen zien voor het eerst in tijden de waarde van hun huizen langdurig hard dalen. Door de gestegen rente moesten vastgoedbeleggers Vesteda en Eres in de eerste helft van dit jaar opnieuw tot honderden miljoenen euro’s afschrijven op hun huurhuizen.

‘Als je een jaar terugkijkt, dan is er heel veel veranderd en het is ook heel hard gegaan’, zegt chief financial risk officer Frits Vervoort van de institutionele vastgoedbelegger Vesteda. Die moest het afgelopen halfjaar €700 mln afschrijven. ‘De gestegen rente heeft een enorm effect op je waarderingen. Wij verwachten nog wel een langere periode van cooling down en kleinere afwaarderingen.’

Spanning
De afwaarderingen laten zien dat de Nederlandse vastgoedsector onder spanning staat door de stijgende rente. Vastgoedprijzen gingen de afgelopen jaren almaar omhoog door historisch lage rente die geld lenen nagenoeg gratis maakte. Maar sinds vorig jaar verdrievoudigden de rentetarieven, waardoor waarderingen in heel Europa snel naar beneden zijn bijgesteld door taxateurs. Beleggers willen voor de hogere rentes gecompenseerd worden in de vorm van lagere vastgoedprijzen.

Voor Nederlands grootste institutionele huizenbelegger Vesteda was de afwaardering de tweede op rij. De belegger zag de waarde van zijn 28.000 huurwoningen eind vorig jaar al dalen door de hogere rente. De waarde van het bezit is in een jaar tijd met €1,3 mrd gedaald naar €8,8 mrd eind juni.

Vesteda noemt naast de oplopende rente, ook de onzekerheid over de huurregulering van de overheid en de gestegen overdrachtsbelasting van 8% naar 10,4% als redenen voor de afschrijvingen. Die hogere taks leidt er ook toe dat beleggers een lager bedrag over hebben voor huurwoningen. Onder de streep resteerde het afgelopen halfjaar een verlies van net geen €600 mln tegenover een winst van ruim €650 mln vorig jaar. Ook de Canadese beursgenoteerde huizenbelegger Eres meldde eind vorige week opnieuw een flinke afschrijving. De iets minder dan zevenduizend Nederlandse huurwoningen van het fonds daalden in het eerste halfjaar met ongeveer €150 mln in waarde tot €1,6 mrd.

‘Naast Vesteda hebben ook andere grote institutionele beleggers te maken met afwaarderingen van hun woningportefeuilles’, zegt Lennard Magis die bij vastgoedadviseur JLL verantwoordelijk is voor de woningbeleggingen. ‘In het derde kwartaal zullen er nog wel meer afwaarderingen plaatsvinden, maar het meeste hebben we nu gehad.’

Europese vastgoedmalaise
De afwaarderingen onder Nederlandse vastgoedbeleggers staan niet op zichzelf, want in heel Europa worstelt de onroerendgoedsector met de hogere rente. Zo lukte het de Zweedse vastgoedbelegger SBB onlangs niet leningen te herfinancieren en ging de beurskoers van die onderneming hard onderuit, terwijl huizenprijzen verder daalden.
Ook bij de Duitse belegger Vonovia hakt de rente erin. De vastgoedreus, met de Nederlandse pensioenbelegger APG als grote aandeelhouder, meldde vrijdag een nieuwe afwaardering van €2,7 mrd op zijn portefeuille van nu €88 mrd. Vonovia wil vastgoed verkopen om zijn schulden te verlagen. De lagere waarderingen helpen daar niet bij.

Schulden
Vooral vastgoedbeleggers met hoge schulden ‘lopen nu tegen de lamp’, zegt emeritus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn. Want herfinancieringen leiden tot nog hogere rentelasten, en deze beleggers zien de zogeheten schuldratio stijgen. Deze ratio drukt de schulden als percentage van de vastgoedwaarde uit, en is voor geldschieters een belangrijke graadmeter voor het bepalen van de financiële degelijkheid van een bedrijf. Beleggers streven juist naar een zo laag mogelijke schuldratio. Maar ook vastgoedfondsen met een iets lagere schuldratio kunnen hinder ondervinden van de afwaarderingen. Aandeelhouders kunnen bijvoorbeeld besluiten uit te stappen. En het heeft ook zijn weerslag op de nieuwbouw. Door de gestegen rente ligt de rendementseis van beleggers voor vastgoed hoger. ‘Anders gaan zij wel in staatsobligaties investeren’, zegt Conijn, die tevens lid is van het investeringscomité van vastgoedbelegger Amvest. ‘Nieuwbouw moet dus in prijs zakken, wil het aantrekkelijk blijven.’

Verkopen

De Canadese belegger Eres heeft inmiddels een schuldratio van 55%. De onderneming liet eerder weten aan het FD onderzoek te doen naar een mogelijke verkoop van zijn Nederlandse huurwoningen om geld op te halen voor investeringen in het thuisland. Het bedrijf sloot in het tweede kwartaal voor €76 mln aan nieuwe hypotheken af tegen een rentetarief van 4,6%.
Vesteda heeft een lagere schuldratio, maar zag die wel oplopen van 20% tot 26% in een halfjaar tijd. Dat is volgens financieel bestuurder Vervoort nog lang geen reden tot zorg. Hij wijst erop dat Vesteda de komende tijd geen schulden hoeft te herfinancieren en dat de huurinkomsten van het bedrijf juist stabiel zijn en zelfs wat stegen. ‘Bovendien willen wij maximaal 30% aan schulden, dus dit is nog steeds heel goed’, zegt hij.

Bron: Financiele Dagblad