Ontwikkelaars nemen meer risico’s bij woningbouw

Projectontwikkelaars nemen meer risico’s nu ze hun nieuwbouwwoningen moeilijk verkocht krijgen. Verschillende ontwikkelaars geven toe al met de bouw te beginnen als ze nog niet de vereiste 70% aan woningen hebben verkocht, in de hoop hun inkomen op peil te houden. Ze gokken erop dat ze die woningen vlak voor of na de oplevering nog wel kwijtraken.

‘Je moet dit niet te veel doen, want er kleven financiële risico’s aan’, zegt directievoorzitter Ronald Huikeshoven van gebiedsontwikkelaar AM. Dat bedrijf begon onlangs bijvoorbeeld met het eerste deel van de herontwikkeling van de voormalige Amsterdamse Bijlmerbajes toen slechts 20% van de starterswoningen was verkocht. ‘Uit eerdere projecten weten we dat de starter ongeveer een jaar voor oplevering pas gaat kopen. Starten met de bouw geeft kopers vertrouwen over de realisatie en dat helpt de verkoop.’

Normaal gesproken willen ontwikkelaars juist onaanvaardbare risico’s vermijden door pas te beginnen met de bouw wanneer zeker 70% van de huizen is verkocht. Dat is een ongeschreven regel onder ontwikkelaars en vaak een eis van banken en afbouwgarantieverstrekkers zoals Woningborg en SWK.

Woningborg stelt in een reactie in principe vast te houden aan de 70%-grens. ‘Maar we begrijpen ook wat er in de markt gebeurt en kijken in bepaalde situaties of de 70% op een andere manier behaald kan worden’, zegt directeur Wytzejan de Jong. Bijvoorbeeld als een ontwikkelaar zelf de niet verkochte woningen koopt of andere zekerheden kan stellen om het risico af te dekken. ‘Maar dat is echt in specifieke gevallen. Bij veel bouwers kan dat niet.’

Nieuwbouw niet verkocht

Sinds de hypotheekrente halverwege vorig jaar in rap tempo steeg, blijkt het voor ontwikkelaars moeilijker de vereiste 70%-drempel te halen. Waar woningen tot dan toe snel van de hand gingen, bleven verkopers er opeens mee zitten. Zeker woningen boven de vijf ton verkopen moeilijk. Kopers kunnen dit vaak niet meer betalen door de gestegen rentelasten.

Ontwikkelaars komen daardoor voor moeilijke keuzes te staan wanneer huizen na maanden nog niet zijn verkocht. Sommige ontwikkelaars trekken een project weer in. Marktleider BPD deed dit bijvoorbeeld bij een woningbouwproject in het Noord-Hollandse Diemen. Maar dan komt er geen geld binnen en worden kosten die al zijn gemaakt, niet terugverdiend. Een andere optie is opsplitsen of een belegger proberen te vinden die de woningen afneemt voor de verhuur.

Acceptabele risico’s

En er zijn dus ontwikkelaars die genoegen nemen met minder voorverkoop. Zij vertrouwen erop dat de huizen wel verkocht worden. Ontwikkelaars met een bouwpoot doen dit ook om hun bouwvakkers aan het werk te houden.

Zo is bouw- en ontwikkelingsbedrijf Heijmans in Zutphen aan de bouw van drie woontorens met tachtig luxeappartementen langs de IJssel begonnen, terwijl op dit moment slechts 60% is verkocht. ‘In principe houden we vast aan 70%, maar soms wijken we af als dat kan qua risico. In Zutphen vonden we de risico’s acceptabel’, zegt een woordvoerder. Ook ontwikkelaar Vorm wijkt incidenteel weleens af, maar alleen bij kleine projecten. Zo startte het bedrijf in Amsterdam aan de bouw van veertig woningen toen nog maar 50% verkocht was.

‘Je moet héél selectief zijn’, beaamt Huikeshoven van AM, die bij sommige projecten genoegen neemt met 40% verkoop. ‘We hebben veel geleerd van deze aanpak tijdens de vorige dip in de vastgoedmarkt. Die kennis en ervaring gebruiken we nu.’

Zeker zijn van je product

Want ontwikkelaars kunnen met de huizen blijven zitten. Vooral als ze gaan bouwen wanneer minder dan de helft is verkocht, neemt het risico toe. ‘Dan moet je wel heel zeker zijn van je product’, zegt de Delftse hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer. Aan de andere kant is er een enorm woningtekort in Nederland. Dus als je de woningen niet verkocht krijgt, kun je ze waarschijnlijk wel verhuren, stelt Boelhouwer.

Boelhouwer wijst er wel op dat alleen ontwikkelaars met veel eigen vermogen dit kunnen doen. Banken zullen namelijk niet snel akkoord gaan met dit soort risico’s, dus bij afhankelijkheid van leningen wordt het lastig.

Afbouwverzekering

Ontwikkelaar Thunnissen durft het risico wel aan. Het bedrijf is in mei gestart met de bouw van 38 woningen, waarvan 35% verkocht was. Ook bij een ander project zet Thunnissen door, terwijl pas 40% van de tachtig woningen is verkocht. ‘Er is nog steeds vraag, maar mensen zijn onzeker. Door snel duidelijk te maken dat de bouw doorgaat, denken we mensen over de streep te trekken’, zegt Richard Treur, financieel directeur van Thunnissen.

Thunnissen heeft wel gewoon een afbouwverzekering, die garandeert dat een project wordt afgebouwd mocht een aannemer failliet gaan. Treur weet heus wel dat ze een risico nemen. ‘Maar het is een gecalculeerd risico.’ Daarbij bouwt Thunnissen de woningen zelf en wil de productie op niveau houden. Het ene project bestaat naast 38 koopwoningen ook uit 37 huurwoningen die al verkocht zijn. ‘Dus dat levert direct inkomsten op’, zegt Treur.

Bron: Het Financiële Dagblad