Woningmarkt blijft krap
‘De huizenmarkt blijft wel krap’, vertelt Boelhouwer. Door de gestegen hypotheekrente dalen de prijzen niet alleen, maar daalt ook de bestedingscapaciteit. ‘Dat is een groot verschil met de vorige prijsdaling, in 2013.’ Tien jaar geleden halveerde het aantal transacties, maar tegenwoordig dalen die nog maar met een vijfde ten opzichte van twee jaar geleden.
‘Begin volgend jaar zullen de prijzen weer stabiliseren’
‘En die daling wordt steeds bescheidener’, vervolgt Boelhouwer. Wie naar de krapte-indicator van de NVM kijkt, ziet dat duidelijk terug. De NVM-indicator staat nu op 3,3, wat betekent dat een koper gemiddeld kan kiezen uit iets meer dan drie woningen. Volgens de NVM is er op zo’n moment sprake van een zogeheten verkopersmarkt. ‘Bij een krapte-indicator van 6 of 7 spreek je pas van een stabiele, evenwichtige markt’, voegt Boelhouwer toe. ‘En pas als de indicator groter of gelijk is aan 10, spreek je van een kopersmarkt. Zo hadden we tijdens de crisis nog te maken met een krapte-indicator van 30.’
Markt herstelt binnenkort
Tot een krapte-indicator van 30 zal het volgens Boelhouwer zeker niet komen. Sterker nog, waarschijnlijk zal het getal niet eens naar de tien afzakken. ‘Begin volgend jaar zullen de prijzen weer stabiliseren volgens het model dat we hier gebruiken’, zegt Boelhouwer. ‘Maar het zou maar zo nog eerder kunnen gebeuren, misschien wel aan het einde van dit jaar zelfs.’
‘De startbouwimpuls van 200 miljoen euro kan helpen’
Volgens de hoogleraar is die kans reëel omdat de lonen dit jaar flink stijgen, in veel gevallen met 10 procent zelfs. ‘Dat zorgt ervoor dat de leencapaciteit weer terugkomt op het oude niveau en dat zorgt weer voor een betere vraag.’ Maar helemaal zeker is die uitspraak niet, geeft Boelhouwer toe: ‘Over twee weken krijgen we de nieuwe cijfers van NVM, dan kunnen we het beter inschatten.’
Lees ook | Rabobank: huizen steeds betaalbaarder, vraag blijft hoog
Nieuwbouw blijft achter
Niet alle koopwoningen dalen evenveel in prijs. Vooral de nieuwbouw blijft achter, blijkt uit onderzoek van ING. Dat komt onder andere door hoge grond- en materiaalkosten. En ook de onzekerheid over oplevering en strengere bouweisen spelen een grote rol.
Volgens Boelhouwer kan het kabinet daar verandering in brengen. ‘De startbouwimpuls van 200 miljoen euro kan helpen. Projecten die net niet lukken, kunnen daar een klein duwtje in de rug mee krijgen. Maar belangrijker is dat er een garantstelling komt’, zegt Boelhouwer. ‘Banken eisen nou eenmaal dat er 70 of 80 procent verkocht wordt, maar tegenwoordig lukt het nog niet eens om de helft te verkopen. Als je dat risico nou overneemt, dan zul je zien dat er na een jaar of twee toch nog best wat verkocht wordt.
