Iedereen moet wonen, maar niet iedereen kan wonen waar hij het liefst zou willen. We kunnen nou eenmaal niet allemaal in een villa met zwembad wonen. Maar het is natuurlijk wel zo fijn als we enige invloed op hebben op de plek waar we gaan wonen.

Huren
Als je op zoek gaat naar een geschikte woonruimte dan is het verstandig om af te wegen of je gaat kopen of huren. Het voordeel van huren is dat je flexibeler bent, omdat je met een relatieve korte opzegtermijn van je woning af kunt. Daarnaast ben je niet verantwoordelijk voor het groot onderhoud van de woning. Dit laatste kan ook weer een nadeel zijn, omdat je afhankelijk bent van de verhuurder wanneer hij vindt dat het noodzakelijke onderhoud moet worden gedaan.

Kopen
Als de flexibiliteit niet belangrijk is ben ik van mening dat kopen altijd een betere optie is. Zeker in het huidige financieringsklimaat! De hypotheekrente is immers laag en er moet verplicht substantieel afgelost worden. Verder zijn er nog andere voordelen op te noemen, namelijk:

  • Verbeteringen aan de woning dienen het woongenot, maar bij kopen investeer je wel in eigendom van jezelf en niet dat van een ander;
  • Binnen de huidige hypotheekconstructies wordt steeds vaker 100% afgelost. Hiermee ben je bezig met vermogensvorming op de lange termijn en investeer je in je eigen toekomst;
  • Afhankelijk van je leeftijd is het vaak mogelijk de hypotheek volledig af te lossen voor pensioendatum. Hiermee heb je een belangrijke stap in je eigen pensioenvoorziening gezet. Als je immers kunt eten en slapen heb je al een goede basis. Dit is niet onbelangrijk bij een steeds minder goede sociale zekerheid;
  • Stabiele maandlasten voor lange tijd. Binnen een hypotheek kun je de rente voor bijvoorbeeld tien of twintig jaar vastzetten. De bruto maandlasten blijven dan voor deze periode gelijk, terwijl de huurlasten jaarlijks met een paar procent stijgen;

Als laatste belangrijke voordeel van kopen boven huren, zijn de aanzienlijk lagere maandlasten. Stel je koopt een appartement van € 135.000,=, en je hebt hiervoor een hypotheek nodig hebt van € 142.500,=. Bij een rente van 3% (rente minimaal 10 jaar vast) en een volledige annuïteitenhypotheek (100% aflossing) is de netto maandlast rond de € 490,=. Dit is inclusief aflossing, waardoor je na 10 jaar al € 30.000,= hebt afgelost!

In onderstaande tabel hebben we nog een aantal rekenvoorbeelden opgenomen:

Tabel woonlasten versus hypotheekhoogte -Zigt-

De praktijk
Met de bovenstaande voordelen is de keuze natuurlijk makkelijk, of toch niet? Er zit helaas een verschil tussen wat wenselijk is en wat mogelijk is. Mijn collega heeft dit probleem ook geschetst in zijn blog Tussen wal en het schip, alleen vanuit een andere invalshoek.
In de dagelijkse adviespraktijk loop ik tegen het probleem aan dat men wel wil kopen, maar niet kan en gedwongen moet huren. Tenminste als er een geschikte huurwoning gevonden kan worden, zodat men niet tussen wal en het schip belandt.

Als ik starters op kantoor krijg met een bruto jaarinkomen van € 25.000,= dan is het voor deze starters niet mogelijk om een appartement te kopen van € 120.000,= Dit kom doordat zij geen hypotheek kunnen krijgen van € 127.500 . Terwijl de netto maandlast van een dergelijke hypotheek bij een rente van 3% (wat op het moment nog lager kan!) “slechts” € 450,= is.

(Moeten) huren
Nee, deze starter moet dan verplicht huren. Hierbij zal hij een hogere huur (moeten) betalen, heeft geen recht op huursubsidie en moet als starter waarschijnlijk jaren wachten voordat hem of haar een woning toegewezen wordt door de woningbouwvereniging. Maar ja, deze starter heeft toch woonruimte nodig en probeert vervolgens via de particuliere verhuurmarkt een woning te krijgen. Als hij hiervoor al in aanmerking komt, gezien het inkomen, dan gaat hij ruim boven de € 700,= per maand betalen!

Ik ben geen voorstander voor overkreditering en een deel van de aangescherpte hypotheek- regels zijn naar mijn mening heel verstandig. Maar de overheid kan ook doorschieten in zijn bemoei-/ en regelzucht. Wonen is een primaire levensbehoefte en mag best wat kosten. Je kunt het aan mij niet verkopen dat iemand niet in aanmerking komt voor een hypotheek van € 127.500,=, omdat de lasten te hoog zijn, maar vervolgens wel verplicht nog veel duurder moet gaan huren. Hierbij nog niet eens de overige voordelen van kopen meewegende.

De overheid zou een integraal woonbeleid moet maken. Hierbij moet in het beleid rekening worden gehouden met de (toegestane) woonlasten bij huur en koop. Daarnaast moet ook gekeken worden naar het huidige aanbod van koop- en huurwoningen en in hoeverre dit aansluit bij de gewenste en (wettelijk) toegestane woonlasten. Hierdoor kan aanbod, daadwerkelijk aansluiten bij de vraag.

Met Zigt willen wij ons de komende tijd dan ook meer gaan richten op woonvoorziening voor die groepen die nu geen geschikte woonruimte kunnen vinden.

Luuk Boonstra, Zigt Makelaars & Hypotheekadvies

Publicatiedatum: 24-11-2015