Medio 2014 heeft onze minister van Wonen Stef Blok uitvoering gegeven aan het regeerakkoord. In dit regeerakkoord is o.a. aangegeven dat corporaties weer terug gaan naar hun kerntaak; het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Het doel van deze taakafbakening is voorkomen dat corporaties in commerciële projecten stappen, waarbij de eventuele verliezen ten koste gaan van de huurders.

Op zich geen verkeerde gedachte zou je zeggen. We zijn nu een jaar verder. De hoogste tijd om eens de balans op te maken. Heeft deze vorm van overheidsingrijpen nu daadwerkelijk het beoogde effect gehad?

Om deze vraag goed te kunnen beantwoorden is het denk ik goed om je te realiseren dat het hebben van een koopwoning conjunctuurgevoelig is. Zo heeft de periode van laagconjunctuur (vanaf 2008) laten zien dat de prijzen van woningen hard kunnen dalen. Veel huishoudens worden hier nog dagelijks mee geconfronteerd in de vorm van restschulden bij verkoop door de waardedaling van hun woning.

Op dit moment is zestig procent van alle woningen in Nederland een koopwoning. Dit percentage is in mijn ogen te hoog. Ik ben een groot voorstander van een evenwichtiger verhouding tussen koopwoningen en huurwoningen. Hierdoor maak je de Nederlandse economie namelijk veel minder kwetsbaar voor conjunctuurschommelingen, sluit de woningmarkt beter aan op de behoefte van de Nederlandse huishoudens en vergroot je de keuzevrijheid.

In grote delen van Nederland is er al decennia een structureel tekort aan kwalitatief hoogwaardige (sociale) huurwoningen. Hierdoor is kopen voor veel huishoudens gewoonweg de enige optie. Door omvangrijke veranderingen van de arbeidsmarkt en de nog steeds relatief hoge werkloosheid is een groot deel van de Nederlandse huishoudens bovendien niet tot nauwelijks in staat een hypotheek af te sluiten. Dit wordt mede veroorzaakt door de strengere eisen die banken stellen en het afbouwen van fiscale stimulerings-maatregelingen van hypotheekleningen vanuit de overheid.

Naast een evenwichtiger verhouding tussen koop- en huurwoningen moet er een evenwichtiger verhouding komen tussen sociale huurwoningen en de zogenaamde ‘woning boven de liberalisatiegrens’ (per 1 januari 2015 is dit € 710,68)’.  Een hele grote groep woningzoekenden die niet in aanmerking komt voor een koopwoning,  komt ook niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Deze woningzoekenden zitten boven de inkomensgrens, of ze hebben geen zogenaamde ‘urgentieverklaring’. Deze groep valt dus ‘tussen wal en het schip’.

Doordat de corporaties gedwongen zijn teruggegaan naar hun kerntaak, namelijk het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen, wordt van marktpartijen verwacht dat zij dit hiaat opvangen. Echter, aangezien marktpartijen rendement moeten maken op het door hen geïnvesteerd vermogen, wordt deze groep woningzoekenden, mede gecreëerd door schaarste, geconfronteerd met torenhoge huren. Ik ben van mening dat de regering op korte termijn haar beleid moet aanpassen, immers dit kan toch niet de bedoeling zijn geweest?

Michiel Gosselink, Zigt Makelaars & Hypotheekadvies

Publicatiedatum: 04-11-2015